No basta con terminar de pagar todas las cuotas para cancelar la hipoteca. Generalmente, se cree que es suficiente con pagar la deuda económica para librarse de esta atadura con el banco que puede llegar a durar hasta 40 años. Pero la realidad es otra: si el titular del préstamo no hace nada, la carga sigue vigente sobre la finca. Aunque en un principio no conlleve problemas, debido a que la ley no obliga a llevar a cabo este trámite, hay circunstancias en las que se exige. Por ejemplo, cuando se quiera vender la vivienda. Conocer de antemano el proceso y sus costes puede ahorrar tiempo y dinero.
Al adquirir la vivienda, se firman dos escrituras: una para la compraventa y otra para la hipoteca. Así como se constituye con escritura pública, también se cancela con escritura pública. Esto es así salvo cuando transcurre el plazo en el que la hipoteca se cancela “por caducidad”, que son 20 años completos —21, en la práctica—, a partir del último vencimiento. Si, por ejemplo, el titular firma hoy una hipoteca a 20 años, el plazo de cancelación por caducidad llegará en 2057. Da igual que se amortice antes, porque lo que vale es lo que pone la escritura.
Si todavía no ha pasado este plazo y se necesita el certificado, hay que empezar pidiendo un certificado de deuda cero al banco, que otorga tras comprobar que el titular ha saldado su deuda hasta el último céntimo. Algunas entidades cobran comisión por ello, otras no.
A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuantía del préstamo. Para una hipoteca de 150.000 euros, el precio medio a abonar puede rondar los 700 euros. Llegados a este punto, el titular de la vivienda tiene que acudir a Hacienda para solicitar el formulario de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto autonómico que en este caso está exento.
La gestión se acaba en el Registro de la Propiedad: es aquí que el titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario a la mano, la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda.
Las hipotecas multidivisa que hayan sido comercializadas sin transparencia son abusivas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) así lo ha declarado a través de una sentencia que marca un antes y un después en el mercado de este peculiar tipo de préstamos, que se pagan en otras monedas que no sean el euro. Una vez pasada su época dorada, cuando el euríbor —el principal índice de referencia— marcaba máximos y eran comercializadas como una alternativa para pagar tipos de interés más bajos, las hipotecas multidivisas —parecidas a un producto de inversión por su carácter especulativo— están en entredicho. Se pueden demandar, pero el éxito favorable del juicio no está garantizado, ya que deben haberse dado determinadas circunstancias durante su contratación y después de la firma para que la corte estime el recurso.
El TJUE mencionó en septiembre la falta de transparencia en la comercialización, y la ausencia de información clara antes de la firma del contrato y a lo largo de la vida del préstamo como otros tantos argumentos que pueden esgrimir los suscriptores de una hipoteca multidivisa para presentar recurso. En este caso, el tribunal señaló que el cliente no es consciente de los riesgos y los costes vinculados con este producto y es por lo tanto incapaz “de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se derivan de él”.
A la luz de las decisiones de los tribunales, los usuarios pueden solicitar la nulidad del préstamo multidivisa y que la hipoteca se amortice en euros. Se trata de una nulidad parcial. Si fuera total, el consumidor se vería perjudicado al tener que devolver de una sola vez el importe pendiente de amortizar.
Solo podrán reclamar las personas físicas (consumidores y usuarios), amparados por la Directiva europea de cláusulas abusivas en contratos. Las personas jurídicas (esencialmente, las empresas) que hayan contratado una hipoteca multidivisas en el marco de su negocio quedan, en un principio, excluidas.
Para obtener la indemnización, será vital aportar toda la documentación posible, como el historial de movimientos bancarios, la escritura del préstamo, las comunicaciones entre el banco y el suscriptor, la publicidad y cualquier documento que la entidad entregara antes de la contratación y durante la vida de la hipoteca. Un informe pericial del préstamo hipotecario completará el dossier.
Si necesita ayuda legal o asesoramiento en relación a una hipoteca multidivisa, no dude en ponerse en contacto con nosotros a través del teléfono 93 675 92 80.
El Gobierno ha acordado un borrador con Ciudadanos y PSOE con el objetivo de reformar la Ley Hipotecaria actual. Este lunes lo ha enviado al Consejo de Estado y después del verano se aprobará en el Consejo de Ministros.
Desde Bufete Navarro vamos a analizar las principales novedades que conlleva esta normativa.
Visita informativa al notario
Quien tenga en mente contratar un préstamo hipotecario, deberá pasar previamente por el notario. Éste tendrá que informarle de forma comprensible sobre las cláusulas que va a firmar, sin ningún tipo de contraprestación económica a cambio. Y, en caso, de que se haya establecido en el contrato alguna cláusula abusiva (que haya adquirido este carácter por sentencia firme) estará obligado a ponerlo de manifiesto.
¿Qué ocurre con las cláusulas suelo?
La nueva ley no prohibirá las cláusulas suelo, que por sí mismas no son ilegales si cumplen con el requisito de la transparencia impuesto por los tribunales.
Falta de pronunciamiento sobre quién paga los gastos
La entidad bancaria estará obligada a especificar por separado los gastos de formalización de la hipoteca. Es decir, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Notario y el Registro. Pero la nueva ley no se pronuncia sobre quién debe pagar cada gasto, por lo que el banco y el futuro deudor hipotecario deberán acordarlo.
Ya no será obligatorio la contratación de seguros adicionales
El requisito de contratar un producto bancario (como un seguro de hogar, de vida, etc) para obtener una hipoteca no se podrá imponer preceptivamente. Pero si el banco justifica que con la contratación de un seguro determinado se puede reducir el tipo de interés, podrá hacerlo, siempre que presente el presupuesto final que se obtendría con y sin ese producto bancario.
Los intereses de demora estarán limitados
Hasta ahora este tipo de intereses no tenían límite, pero la novedad es que se pretende que no superen tres veces el interés legal del dinero.
Cambiar de tipo variable a tipo fijo sin coste
A partir del tercer año, ya no se cobrará comisión de reembolso anticipado.
De momento esta propuesta es solamente un borrador. Será necesario esperar hasta que siga los trámites parlamentarios pertinentes para que se haga efectiva. Si tiene alguna duda sobre alguna de estas novedades, sobre su hipoteca o sobre alguna cuestión de Derecho Bancario o Inmobiliario, no dude en ponerse en contacto con nosotros llamando al 93 675 92 80 o dejando su mensaje en el siguiente formulario:
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