En este nuevo episodio hablaremos sobre las cláusulas suelo.
Si tenéis una hipoteca deberíais comprobar el contrato porque podríais haber abonado más dinero por la cláusula suelo.
Es una cláusula que beneficia a la entidad bancaria y perjudica al particular que ha solicitado el préstamo ya que cuando los tipos bajan o el interés es negativo la cláusula impide que se traslade a la cuota mensual.
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No basta con terminar de pagar todas las cuotas para cancelar la hipoteca. Generalmente, se cree que es suficiente con pagar la deuda económica para librarse de esta atadura con el banco que puede llegar a durar hasta 40 años. Pero la realidad es otra: si el titular del préstamo no hace nada, la carga sigue vigente sobre la finca. Aunque en un principio no conlleve problemas, debido a que la ley no obliga a llevar a cabo este trámite, hay circunstancias en las que se exige. Por ejemplo, cuando se quiera vender la vivienda. Conocer de antemano el proceso y sus costes puede ahorrar tiempo y dinero.
Al adquirir la vivienda, se firman dos escrituras: una para la compraventa y otra para la hipoteca. Así como se constituye con escritura pública, también se cancela con escritura pública. Esto es así salvo cuando transcurre el plazo en el que la hipoteca se cancela “por caducidad”, que son 20 años completos —21, en la práctica—, a partir del último vencimiento. Si, por ejemplo, el titular firma hoy una hipoteca a 20 años, el plazo de cancelación por caducidad llegará en 2057. Da igual que se amortice antes, porque lo que vale es lo que pone la escritura.
Si todavía no ha pasado este plazo y se necesita el certificado, hay que empezar pidiendo un certificado de deuda cero al banco, que otorga tras comprobar que el titular ha saldado su deuda hasta el último céntimo. Algunas entidades cobran comisión por ello, otras no.
A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuantía del préstamo. Para una hipoteca de 150.000 euros, el precio medio a abonar puede rondar los 700 euros. Llegados a este punto, el titular de la vivienda tiene que acudir a Hacienda para solicitar el formulario de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto autonómico que en este caso está exento.
La gestión se acaba en el Registro de la Propiedad: es aquí que el titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario a la mano, la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda.
Las hipotecas multidivisa que hayan sido comercializadas sin transparencia son abusivas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) así lo ha declarado a través de una sentencia que marca un antes y un después en el mercado de este peculiar tipo de préstamos, que se pagan en otras monedas que no sean el euro. Una vez pasada su época dorada, cuando el euríbor —el principal índice de referencia— marcaba máximos y eran comercializadas como una alternativa para pagar tipos de interés más bajos, las hipotecas multidivisas —parecidas a un producto de inversión por su carácter especulativo— están en entredicho. Se pueden demandar, pero el éxito favorable del juicio no está garantizado, ya que deben haberse dado determinadas circunstancias durante su contratación y después de la firma para que la corte estime el recurso.
El TJUE mencionó en septiembre la falta de transparencia en la comercialización, y la ausencia de información clara antes de la firma del contrato y a lo largo de la vida del préstamo como otros tantos argumentos que pueden esgrimir los suscriptores de una hipoteca multidivisa para presentar recurso. En este caso, el tribunal señaló que el cliente no es consciente de los riesgos y los costes vinculados con este producto y es por lo tanto incapaz “de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se derivan de él”.
A la luz de las decisiones de los tribunales, los usuarios pueden solicitar la nulidad del préstamo multidivisa y que la hipoteca se amortice en euros. Se trata de una nulidad parcial. Si fuera total, el consumidor se vería perjudicado al tener que devolver de una sola vez el importe pendiente de amortizar.
Solo podrán reclamar las personas físicas (consumidores y usuarios), amparados por la Directiva europea de cláusulas abusivas en contratos. Las personas jurídicas (esencialmente, las empresas) que hayan contratado una hipoteca multidivisas en el marco de su negocio quedan, en un principio, excluidas.
Para obtener la indemnización, será vital aportar toda la documentación posible, como el historial de movimientos bancarios, la escritura del préstamo, las comunicaciones entre el banco y el suscriptor, la publicidad y cualquier documento que la entidad entregara antes de la contratación y durante la vida de la hipoteca. Un informe pericial del préstamo hipotecario completará el dossier.
Si necesita ayuda legal o asesoramiento en relación a una hipoteca multidivisa, no dude en ponerse en contacto con nosotros a través del teléfono 93 675 92 80.
https://www.youtube.com/edit?o=U&video_id=eehcbe-J8Fw
En la primera parte de “Conceptos que hay que saber antes de firmar una hipoteca” establecimos en qué consiste el importe que se solicita al Banco, el tipo de interés, el plazo, el diferencial, las comisiones, el interés de demora y otros productos que se contratan, en general, junto a la hipoteca.
En este post vamos a explicar en qué consisten otros conceptos incluidos normalmente en este contrato. Debemos conocerlos antes de firmar nada. Así no nos llevaremos sorpresas desagradables en el futuro.
Cláusula suelo
Es el tipo de interés mínimo que el cliente pagará aunque el euríbor esté por debajo. Muchos Bancos están eliminando ahora está cláusula de sus contratos de hipoteca, por la presión de las últimas sentencias.
Cláusula techo
La cláusula techo fija el interés máximo que pagará el cliente, para protegerlo ante un incremento muy elevado del euríbor. Al cliente le conviene la fijación de esta cláusula. Por esto, los Bancos aprovechaban la negociación para incluir a cambio la cláusula suelo.
“Swaps”
Los “swaps” son pactos por los que el Banco y el cliente acuerdan que éste pagará un tipo de interés fijo en lugar de uno variable. La entidad financiera pagará la diferencia si el euríbor es superior al tipo pactado, pero si el euríbor está por debajo será el cliente el que la pague.
Dación en pago
La dación en pago consiste en que el cliente tenga la posibilidad, en caso de no poder pagar la hipoteca, de saldar la deuda entregando el inmueble al Banco.
Cláusula de vencimiento anticipado
Si el usuario deja de pagar las cuotas de la hipoteca, el Banco puede declarar vencido el crédito y ejecutar la venta del inmueble para recuperar el dinero.
Responsabilidad universal o limitada
El cliente que contrata la hipoteca puede tener una responsabilidad patrimonial universal o limitada. La primera es la que se establece si no hay pacto en contrario y supone que si el hipotecado no paga la deuda, responderá ante el Banco no sólo con la vivienda hipotecada, sino con todo su patrimonio.
Si se pacta que la responsabilidad sea limitada, el cliente sólo responde de su deuda con entregando la vivienda al Banco, sin que quede afectado el resto de su patrimonio.
Desde Bufete Navarro, le ayudaremos a resolver sus dudas acerca de estos conceptos, los del post anterior “Conceptos que hay que saber antes de firmar una hipoteca (parte I)” y cualesquiera otras sobre diversos aspectos del Derecho Hipotecario. Llame al 93 675 92 80 o deje un mensaje en el siguiente formulario y le ayudaremos.
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A raíz del estallido de la crisis, la hipoteca se ha convertido en una importante carga para muchos hogares de nuestro país. Los problemas se han centrado, sobre todo, en la falta de información y poca transparencia. Por esto, muchas familias han tenido que presenciar cómo las entidades financieras han terminado apropiándose de sus inmuebles. Pero, ¿de quién es la culpa? Depende, siempre hay que estar al caso concreto.
Desde Bufete Navarro, le exponemos los conceptos que tiene que tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca al Banco.
Importe que financia el Banco
Lo normal es que el Banco financie hasta un 80% del valor de tasación o compraventa de un inmueble. El resto tiene que ser satisfecho por el cliente. Éste ha de abonar los gastos asociados a la contratación del crédito hipotecario. Esto puede ser el 10 % del valor de la compraventa.
Actualmente, hay algunas entidades que financian el 100% del inmueble cuando se trata de uno de su propiedad. Hay que informarse en cada Banco para saber si dispone de casas o pisos propios.
Plazo establecido
Es necesario encontrar el equilibrio entre el tiempo que se necesite para devolver el préstamo y los intereses que éste genere. A mayor plazo solicitado, las cuotas de la hipoteca serán más bajas, pero los intereses que se generan serán más altos.
Tipo de interés
Puede ser fijo, variable o mixto. Solo el 3% de las hipotecas que se constituyen en España lo son a tipo de interés fijo. El resto, son variables. Para fijarlo, se usa el Euríbor como índice de referencia, aunque no es el único. Por ejemplo, existe el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), pero es más caro y da más problemas.
Diferencial
El índice de referencia de la hipoteca es el euríbor. A él, se le suma un interés que se denomina “diferencial”. Como, actualmente, el euríbor está muy bajo, hay que intentar que el diferencial sea del mínimo posible. Cuando el euríbor suba, se notará mucho más en las cuotas si el diferencial es alto.
Comisiones
Hay que mirar bien las comisiones que se aplican al modificar las condiciones de la hipoteca, por si en el futuro fuera necesario. También hay que tener en cuenta las de apertura, amortización anticipada o parcial, subrogación, etc.
Otros productos contratados
Cada entidad puede exigir al cliente contratar seguros, planes de pensiones, la domiciliación de las nóminas o recibos, etc. Hay que tener en cuenta que la cuota se puede ver incrementada por estos productos y prever si se puede hacer frente al gasto.
Interés de demora
El interés de demora es el gravamen que el Banco carga al cliente cuando se retrasa en el pago de la cuota. Se fija en tres veces el interés legal del dinero.
Cláusula suelo
Es el tipo de interés mínimo que el cliente pagará aunque el euríbor esté por debajo. Muchos Bancos están eliminando ahora está cláusula de sus contratos de hipoteca, por la presión de las últimas sentencias.
Cláusula techo
La cláusula techo fija el interés máximo que pagará el cliente, para protegerlo ante un incremento muy elevado del euríbor. Al cliente le conviene la fijación de esta cláusula. Por esto, los Bancos aprovechaban la negociación para incluir a cambio la cláusula suelo.
“Swaps”
Los “swaps” son pactos por los que el Banco y el cliente acuerdan que éste pagará un tipo de interés fijo en lugar de uno variable. La entidad financiera pagará la diferencia si el euríbor es superior al tipo pactado, pero si el euríbor está por debajo será el cliente el que la pague.
Dación en pago
La dación en pago consiste en que el cliente tenga la posibilidad, en caso de no poder pagar la hipoteca, de saldar la deuda entregando el inmueble al Banco.
Cláusula de vencimiento anticipado
Si el usuario deja de pagar las cuotas de la hipoteca, el Banco puede declarar vencido el crédito y ejecutar la venta del inmueble para recuperar el dinero.
Responsabilidad universal o limitada
El cliente que contrata la hipoteca puede tener una responsabilidad patrimonial universal o limitada. La primera es la que se establece si no hay pacto en contrario y supone que si el hipotecado no paga la deuda, responderá ante el Banco no sólo con la vivienda hipotecada, sino con todo su patrimonio.
Si se pacta que la responsabilidad sea limitada, el cliente sólo responde de su deuda con entregando la vivienda al Banco, sin que quede afectado el resto de su patrimonio.
Si necesita información y ayuda sobre el tema, contacte con nosotros a través del teléfono 93 675 92 80 o dejando un mensaje en el siguiente formulario:
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