Buenos tiempos para los propietarios de un inmueble desocupado. Por lo menos eso aparenta. El resurgimiento del mercado inmobiliario es una realidad sobre la que el convenio de los operadores del sector es prácticamente coincidente. Y está fundamentado en sus cifras más llamativas. Por una parte, el valor del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano subió el mes pasado un 4,8% con respecto al mismo período del año anterior, el mayor incremento interanual registrado desde mayo de 2007, antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, cuando creció un 5,4%. Por el otro, en septiembre el precio de la vivienda en alquiler aumentó un 9,7% interanual y encadena dos años y siete meses de incrementos ininterrumpidos.
El coste medio de las viviendas de segunda mano a la venta se posicionó el anterior mes en 1.716 euros el metro cuadrado. En el tercer trimestre, se ha incrementado un 1,3%. Es el quinto aumento consecutivo, lo que significa que las subidas por trimestres empezaron hace justo un año y no han parado todavía.
En las grandes ciudades la tendencia es claramente al alza. La variación interanual en Barcelona es del 19,3% y un metro cuadrado en la Ciudad Condal costaba un año atras 4.362 euros. En Madrid, donde el precio es de 3.054 euros el metro cuadrado, el incremento con respecto al mismo mes del año pasado es del 8,8%. La revalorización del metro cuadrado en estas dos ciudades ha ocurrido en todos sus distritos.
¿Entonces mejor la venta? No es algo tan evidente. El precio de la vivienda subirá un 3% y a final de año habrá conseguido el 6% pero solo en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas. Pero no todo el territorio español correra la misma suerte, en otras partes del estado los numeros son muy diferentes. Como en Murcia, Extremadura y Castilla-La Mancha, donde en el segundo trimestre los incrementos con respecto al mismo período del año anterior fueron muy escasos, entre un 0,3% y un 0,8%, según el INE. Algunas Comunidades Autónomas como País Vasco o Navarra, además, se alejan significativamente del volumen de compraventas que se registra en otras regiones.
Por lo tanto existen áreas concretas, como las grandes ciudades o las zonas costeras con más demanda, donde el alquiler de una vivienda podría convenir al propietario.
Cataluña, Canarias, Madrid y Murcia son las Comunidades Autónomas donde es más rentable comprar una vivienda y ponerla en alquiler, con una tendencia al alza.
En una situación económica holgada, la posibilidad de arrendar una vivienda cuyo precio aún no ha llegado a su máximo podría ser recomendable. Sin embargo, para los que buscan ceder su vivienda para acto seguido adquirir otra, es un buen momento para vender, ya que el mercado presenta alto dinamismo y las entidades ofrecen buenas financiaciones.
Si necesita ayuda legal o asesoramiento en relación a venta o alquiler de viviendas o cualquier tema de Derecho Inmobiliario, no dude en ponerse en contacto con nosotros a través del teléfono 93 675 92 80.
A la hora de adquirir un piso o una casa, hay que tomar muchas decisiones. Pero, lo más importante es contar con la información adecuada para no equivocarse. Hacer una previsión realista y práctica puede evitar muchos quebraderos de cabeza en el futuro. Lo primero es saber qué es lo que se quiere y una vez que se tenga claro, saber si entra dentro del presupuesto y conocer qué pasos hay que dar para lograrlo. En el enlace https://www.youtube.com/watch?v=odaAUWs2mjc se lo resumimos.
PASO 1: Conocer el presupuesto personal
Es importante tener en cuenta que la cantidad de dinero que se destine a la compra del inmueble no debe superar el 35-40% de los ingresos netos mensuales para no verse ahogado ante cualquier imprevisto.
PASO 2: Saber la financiación que da el banco
Además, antes de decidirse por un piso o casa de un importe determinado, hay que saber que lo normal es que el banco financie hasta el 80% del precio. Hay algunos casos en los que puede que financien el 100%, pero son excepcionales, y suelen ser pisos muy concretos ofertados por algunas entidades bancarias e inmobiliarias.
Si el inmueble va a pagarse al contado, se hará a través de un cheque o transferencia.
PASO 3: Visita e inspección a la vivienda y petición del certificado energético
Escrutina cada detalle del inmueble y cuestiónalo todo. Ahora es el momento. Puedes pedir información a los vecinos para ratificarte en tu decisión.
Pide el certificado energético, que evalúa lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo energético y es imprescindible presentarlo en la firma de las escrituras para que el notario apruebe la operación de compraventa.
Ten en cuenta, que la mayoría de los hogares de nuestro país tiene una calificación D ó E. Lo que significa que por una vivienda con un recibo medio de suministros de 60 euros al mes, se pagaría entre 57 y 66 euros. Si la calificación fuera A, B ó C gastaría menos que la media (de 35 a 54 euros mensuales) y si tuviera calificación F ó G gastaría más (de 66 a 80 euros al mes).
PASO 4: Acude al Registro de la Propiedad
El vendedor, la inmobiliaria o nosotros podemos solicitar una nota simple al Registro para conocer los datos que describen la finca. Es lo más eficiente para confirmar que la realidad física se ajusta a la registral, que el titular es el vendedor y que tiene o no unas cargas concretas.
PASO 5: Confirma que te preautorizan la hipoteca. No conviene pagar nada hasta que confirmen la viabilidad de la hipoteca solicitada.
PASO 6: Hacer una oferta
Un interrogante que está en la cabeza de los potenciales vendedores es si el precio se puede negociar. Dependiendo de la Comunidad Autónoma, la solicitud de descuento se encuentra entre el 10% y el 30% del precio inicial de venta, pero en zonas concretas de grandes ciudades este margen de negociación es prácticamente inexistente.
PASO 7: Firmar el contrato de arras
En el contrato de arras se acuerda la reserva del inmueble, dando una cantidad de dinero como señal. Cuando se firma el contrato de arras el comprador suele adelantar al vendedor un 10% del precio de la vivienda. Si al final el comprador no quiere comprar tendrá que perder esa cuantía y si es el vendedor el que se arrepiente, tendrá que devolverla duplicada.
En este contrato se fija la fecha para formalizar la compraventa. Se recomienda que no sea inferior a 3 meses desde la firma del contrato de arras, ya que el banco tiene que realizar unas gestiones que pueden demorarse (tasar la vivienda, pedir autorizaciones internas…).
PASO 8: Firmar la escritura de compraventa
El vendedor y el comprador manifiestan ante el notario su voluntad de vender y comprar el inmueble, y pactan ante él las condiciones esenciales. En la escritura de compraventa, se incluye además la descripción de la vivienda, su estado de cargas, el precio pactado, la forma de pago, el impuesto aplicable, y el reparto de los gastos. También ha de incluirse el certificado energético.
PASO 9: Gastos de tramitación e impuestos
El comprador deberá satisfacer, en caso de vivienda de primera transmisión el IVA (10%) y si es de segunda mano, el ITP/AJD (su porcentaje varía según la Comunidad Autónoma). También deberá abonar los gastos notariales, que son los que se generan por la escritura. Y de mismo modo ha de satisfacer los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. A esto hay que sumarle los gastos de gestoría para tramitar los documentos. Es importante fijarse en si concurren o no otro tipo de gastos conectados con el préstamo hipotecario (como, por ejemplo el seguro de hogar o de vida que requiere el banco para la concesión de la hipoteca).
Además, si se trata de un piso, hay que comprobar que el anterior propietario estuviese al día en los gastos de comunidad.
No hay que menospreciar los gastos derivados de la compra de vivienda ya que pueden llegar a suponer entre un 10% y un 14% del precio pactado.
Por su parte el vendedor (salvo pacto en contrario en la escritura) pagará la plusvalía municipal (IIVTNU o Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y el IBI (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles) que le corresponda. A excepción de Cataluña, en el resto de las Comunidades, el vendedor tendrá que satisfacer también los gastos de escritura.
PASO 10: Cambiar la titularidad de los suministros
No hay que olvidarse de que una vez que eres el propietario de la vivienda todos los suministros deben ir a tu nombre. Con esto, finalizamos con la lista de tareas para adquirir una vivienda haciendo hincapié en conservar todos los documentos generados.
Si está en proceso de adquirir una vivienda, en Bufete Navarro podemos ayudarle llamando al 93 675 92 80 o dejando un mensaje en el siguiente formulario:
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